Din 25 august 2026, cadrul de autorizare a construcțiilor din România s-a schimbat. Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — CATUC — a introdus în mod expres autorizația de regularizare pentru lucrările executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise. Codul este în vigoare din 25 august 2026.
Pentru arhitecți, proiectanți, experți tehnici și specialiști în urbanism, schimbarea are o consecință foarte practică: documentația trebuie să plece de la construcția care există în teren, nu de la construcția care ar fi trebuit să existe conform proiectului inițial. Iar în multe situații cele două nu mai coincid.
Ce este autorizația de regularizare
Articolul 301 din CATUC stabilește că, atunci când au fost realizate lucrări fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia, titularul lucrării trebuie să solicite autorizația de regularizare autorității competente.
În regimul permanent, procedura este limitată la anumite categorii de construcții, printre care locuințe unifamiliale cu regim parter sau parter și etaj și suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, anumite anexe și lucrări de închidere a balcoanelor, în condițiile prevăzute de lege.
Codul introduce însă și o perioadă tranzitorie de maximum un an de la intrarea sa în vigoare, în care autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții.
Această extindere nu înseamnă o legalizare automată. Pentru regularizare trebuie îndeplinite condițiile prevăzute de art. 301, inclusiv încadrarea în reglementările urbanistice aplicabile, respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții și îndeplinirea obligațiilor prevăzute de lege.
Cu alte cuvinte: faptul că o construcție există nu înseamnă că ea poate fi automat regularizată. Eligibilitatea trebuie analizată punctual de proiectant, specialistul în urbanism, experții tehnici și autoritatea competentă.
Unde apare problema reală pentru proiectant
În momentul în care arhitectul preia o astfel de lucrare, apar de regulă trei realități diferite:
- situația cadastrală înscrisă;
- proiectul autorizat, dacă există;
- situația fizică actuală din teren.
Aceste trei surse nu trebuie confundate.
Extrasul de carte funciară și planul cadastral descriu situația înregistrată în sistemul de cadastru și publicitate imobiliară. Proiectul autorizat descrie ceea ce trebuia executat. Măsurătoarea construcției descrie ceea ce există efectiv la data documentării.
Într-o procedură de regularizare, diferențele dintre ele devin esențiale. O extindere realizată ulterior, o mansardare, modificarea golurilor, schimbarea geometriei acoperișului, modificarea amprentei, a înălțimii, a nivelurilor sau a volumetriei pot transforma proiectul original într-o referință istorică, nu într-o bază suficientă pentru documentația actuală.
Ce cere efectiv dosarul
Modelul oficial al cererii pentru autorizația de regularizare, introdus prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026, prevede identificarea cadastrală a imobilului și, după caz, extrasul de carte funciară sau planul de încadrare în zonă în sistem Stereo 70.
Printre documentele anexate sunt prevăzute:
- rapoartele de expertiză tehnică pentru cerințele fundamentale aplicabile;
- documentele emise de autoritățile care avizează;
- raportul privind respectarea reglementărilor urbanistice, după caz;
- extrasul de carte funciară actualizat;
- documentația P.A.C.;
- dovada achitării taxelor;
- împuternicirea, atunci când este cazul.
Art. 301 prevede separat că verificarea cerințelor fundamentale de calitate se realizează pe baza expertizelor întocmite de experți tehnici atestați pentru domeniile și specialitățile aplicabile.
Aici trebuie făcută o delimitare importantă: legea nu impune scanarea laser 3D ca tehnologie obligatorie de măsurare. Formularul oficial stabilește documentele care trebuie depuse, nu tehnologia prin care proiectantul trebuie să obțină geometria construcției existente. Dar documentația tehnică trebuie să descrie corect situația asupra căreia se face analiza. De aceea, calitatea măsurătorii devine critică.
Ridicare topografică, cadastru și releveu: nu sunt același lucru
În practică, aceste noțiuni sunt uneori folosite ca și cum ar fi interschimbabile. Nu sunt.
Documentația cadastrală
Identifică imobilul din punctul de vedere al evidenței cadastrale și al cărții funciare: număr cadastral, limite, suprafețe și construcțiile înscrise. Ea răspunde în principal întrebării: „Ce este înregistrat?”
Ridicarea topografică
Documentează poziția construcției și a elementelor relevante în raport cu terenul și cu sistemul național de referință. Pentru analiza urbanistică pot deveni importante:
- poziția construcției pe parcelă;
- retragerile față de limite;
- amprenta;
- cote și niveluri;
- relația cu vecinătățile;
- geometria terenului;
- elementele necesare determinării indicatorilor urbanistici.
Ea răspunde întrebării: „Unde este în realitate?” Vezi ce include o ridicare topografică pentru proiecte medii și mari.
Releveul construcției
Descrie geometria clădirii existente: planuri, dimensiuni, niveluri, secțiuni, fațade, goluri, volumetrie, geometria acoperișului, elementele constructive vizibile relevante pentru documentație. El răspunde întrebării: „Ce este construit efectiv?”
Pentru o regularizare serioasă, proiectantul trebuie să poată corela aceste trei niveluri de informație. Detalii despre livrabile, pachete și intervale de preț orientative pentru scanare 3D și releveu.
De ce planurile vechi nu sunt suficiente
Una dintre cele mai riscante presupuneri este: „Există planurile clădirii, deci nu mai trebuie măsurată.”
Tocmai într-un dosar de regularizare această logică trebuie verificată. Dacă imobilul a fost executat cu abateri față de autorizație, atunci documentația inițială poate fi chiar documentul față de care trebuie identificate diferențele.
- Planul proiectat nu demonstrează geometria executată.
- Un plan cadastral nu demonstrează distribuția interioară.
- O fotografie nu permite determinarea completă a geometriei.
Iar o măsurătoare incompletă poate muta problema din teren direct în documentația proiectantului.
Ce trebuie măsurat
Nu există o listă universală valabilă pentru fiecare imobil. Conținutul trebuie stabilit în funcție de construcție și de cerințele proiectantului.
Pentru o clădire existentă, baza geometrică poate include, după caz:
- conturul exterior și amprenta construcției;
- geometria fiecărui nivel;
- grosimi de pereți;
- goluri de uși și ferestre;
- cote de nivel și înălțimi;
- planșee, scări, fațade;
- geometria acoperișului;
- elemente structurale vizibile;
- relația clădirii cu terenul și limitele proprietății;
- elementele necesare verificării indicatorilor urbanistici.
La clădirile mari, neregulate, istorice sau puternic modificate, măsurarea punctuală cu metode clasice poate deveni lentă și dificil de controlat. Aici scanarea laser 3D devine utilă — nu pentru că o cere legea, ci pentru că permite înregistrarea densă a geometriei vizibile, inclusiv pentru clădiri de patrimoniu și oferă proiectantului posibilitatea de a reveni ulterior în norul de puncte pentru dimensiuni care nu au fost anticipate în timpul vizitei pe teren.
Scanarea 3D nu înlocuiește proiectantul
Norul de puncte este o măsurătoare. Nu este o interpretare juridică. Nu stabilește dacă o construcție este eligibilă pentru regularizare. Nu stabilește conformitatea urbanistică. Nu înlocuiește expertiza tehnică. Nu înlocuiește arhitectul.
Rolul lui este mai simplu și, tocmai de aceea, important: să ofere o reprezentare măsurată a situației existente.
Din această bază pot fi generate, în funcție de tema proiectantului, planuri 2D, secțiuni, fațade, modele 3D/BIM și nori de puncte — vezi exemple pe proiecte rezidențiale și comerciale.
Ce se întâmplă dacă geometria reală nu respectă reglementările urbanistice
Autorizația de regularizare nu transformă automat orice abatere într-o situație legală.
Art. 301 condiționează regularizarea de respectarea reglementărilor urbanistice și a cerințelor prevăzute de Cod. În anumite situații, autoritatea poate solicita lucrări de aducere la conformitate. Dacă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, intră în discuție măsurile privind desființarea lucrărilor neconforme.
De aceea, măsurarea precisă trebuie făcută înainte de finalizarea soluției de regularizare, nu după. Proiectantul trebuie să știe ce are în teren înainte să decidă ce poate păstra, ce trebuie modificat și ce documentație poate susține.
Fereastra tranzitorie nu trebuie confundată cu o amnistie
Pentru categoria extinsă prevăzută de art. 301 alin. (7), Codul stabilește o perioadă tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare.
Tot pentru această situație, legea stabilește cote și taxe de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost executate legal.
Codul mai prevede că, pentru clădirile realizate neautorizat și încă neregularizate, impozitul pe clădire se majorează cu 100% de la data constatării situației de către autoritatea competentă până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor. Plata impozitului majorat nu produce, în sine, regularizarea construcției.
După expirarea perioadei tranzitorii, art. 301 reglementează măsurile ce pot fi luate pentru construcțiile care nu au obținut autorizația de regularizare, inclusiv procedurile privind desființarea.
Prin urmare, expresia „fereastră de un an” trebuie înțeleasă exact: există o perioadă procedurală suplimentară pentru anumite construcții, nu o garanție că acestea vor putea fi păstrate.
Ce ar trebui verificat la preluarea unui proiect
Pentru arhitectul sau proiectantul care primește o solicitare de regularizare, ordinea logică este:
- Identificarea juridică și cadastrală a imobilului. Carte funciară, număr cadastral, limite și situația construcțiilor înscrise.
- Identificarea documentației existente. Autorizația inițială, proiectul autorizat, planurile existente, eventualele modificări documentate.
- Măsurarea situației reale. Topografie și documentarea construcției existente la nivelul necesar proiectului.
- Compararea proiectat – cadastral – executat. Aici devin vizibile abaterile reale.
- Verificarea urbanistică și tehnică. Aceasta aparține specialiștilor competenți și autorității, în conformitate cu CATUC.
- Elaborarea documentației. Abia după ce situația existentă este cunoscută suficient de bine.
Principiul tehnic este simplu
Într-un proiect nou, proiectantul definește geometria care urmează să fie construită. Într-o regularizare, geometria există deja. Trebuie mai întâi descoperită și documentată.
Din perspectiva măsurătorilor, acesta este punctul esențial al noii proceduri: nu proiectăm situația existentă. O măsurăm.
Întrebări frecvente
Ce este autorizația de regularizare din Legea 169/2026?
Este o procedură introdusă prin art. 301 din Codul CATUC (în vigoare din 25 august 2026), prin care titularul unei lucrări executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia solicită autorității competente autorizația necesară intrării în legalitate, în condițiile prevăzute de lege.
Cine poate cere autorizația de regularizare în perioada tranzitorie?
În regimul permanent, procedura vizează în principal locuințe unifamiliale până în 150 mp desfășurat, anumite anexe și închideri de balcoane. În perioada tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, procedura este extinsă la alte categorii de construcții, în condițiile art. 301. Încadrarea concretă rămâne responsabilitatea specialiștilor și autorității.
Este obligatorie scanarea laser 3D pentru dosar?
Nu. Legea nu impune o tehnologie anume de măsurare. Formularul oficial cere ca dosarul să conțină documentația tehnică care descrie corect situația existentă. Scanarea laser 3D este utilă pentru clădiri mari, complexe, istorice sau puternic modificate, pentru că oferă o bază geometrică densă și verificabilă. Alegerea metodei aparține proiectantului.
Care este diferența între cadastru, ridicare topografică și releveu?
Cadastrul descrie ce este înregistrat oficial (număr cadastral, limite, suprafețe). Ridicarea topografică descrie poziția construcției pe parcelă în sistemul de referință (retrageri, amprentă, cote). Releveul descrie geometria clădirii existente (planuri, secțiuni, fațade, volumetrie). În regularizare, toate trei niveluri de informație pot fi necesare, dar nu sunt interschimbabile.
Dacă am planurile originale ale casei, mai e nevoie de măsurători noi?
Într-o procedură de regularizare, situația existentă trebuie verificată prin măsurători actuale atunci când există sau sunt suspectate abateri față de documentația autorizată. Planurile originale pot rămâne referință de context, dar nu înlocuiesc o măsurătoare curentă a situației reale.
Impozitul majorat cu 100% înseamnă că plata regularizează construcția?
Nu. Codul prevede majorarea impozitului pe clădire cu 100% pentru clădirile realizate neautorizat și neregularizate, de la data constatării situației de către autoritatea competentă. Plata acestui impozit nu produce, prin ea însăși, regularizarea. Regularizarea se obține doar prin parcurgerea procedurii prevăzute la art. 301, cu îndeplinirea condițiilor cerute de lege.
Aveți un imobil pentru care trebuie documentată situația existentă?
Pentru clădirile la care planurile existente sunt incomplete, neactualizate sau diferă de realitatea din teren, 3D Discovery realizează documentarea geometrică a situației existente prin topografie, scanare laser 3D și prelucrare a norilor de puncte.
În funcție de tema transmisă de proiectant, livrabilele pot include planuri, secțiuni, fațade, nor de puncte și modele 3D/BIM. Livrare începând cu 7 zile lucrătoare pentru cazuri standard.
Cere estimare pentru documentarea situației existente WhatsApp
Eligibilitatea pentru regularizare, soluția de proiectare și conținutul final al documentației de autorizare rămân în responsabilitatea specialiștilor și autorităților competente.
Surse legislative
- Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026.
- Ordinul MDLPA nr. 975/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026 — care aprobă modelul cererii pentru autorizația de regularizare.
Articol publicat pe 24 septembrie 2026. Informațiile legislative sunt prezentate în scop tehnic și informativ și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru încadrarea unui caz concret se verifică forma legislației în vigoare și cerințele autorității competente.