Intervenții pe clădiri existente după CATUC: autorizație sau notificare — în ambele cazuri, proiectarea pornește de la situația existentă

Din 25 august 2026, lucrările asupra clădirilor existente se autorizează după Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC). Pentru arhitecți, codul deschide două drumuri: autorizația de construire pentru lucrări de intervenție și procedura simplificată de notificare.

Drumurile diferă ca durată și formalități. Au însă un punct comun: proiectul se face pe o clădire care există deja. Iar clădirea reală rareori mai seamănă perfect cu planurile din arhivă.

Drumul 1: autorizația pentru lucrări de intervenție (art. 281–282)

Art. 281 definește autorizația de construire pentru lucrări de intervenție ca actul care permite executarea lucrărilor asupra construcțiilor existente. Procesul urmează regulile autorizării obișnuite, plus particularitățile clădirilor existente.

Art. 282 alin. (1) stabilește ce conține proiectul:

„Proiectul pentru autorizarea lucrărilor de intervenție conține aceleași piese scrise și desenate ca proiectul pentru autorizarea construirii în cazul clădirilor noi, la care se adaugă, după caz:
a) releveul detaliat al clădirii existente;
b) raport/rapoarte de expertiză tehnică sau nota tehnică emise de către un expert tehnic atestat pentru anumite cerințe fundamentale de calitate în construcții relevante, în raport cu specificul proiectului;
c) analiza diagnostic a clădirii existente […].”

Codul include explicit, după caz, releveul detaliat al clădirii existente, alături de expertiza tehnică și de analiza diagnostic. Formularea „după caz” înseamnă că necesitatea se stabilește în funcție de specificul proiectului. Acolo unde sunt cerute, expertiza și analiza diagnostic au nevoie de aceeași bază: geometria corectă a clădirii de azi.

Drumul 2: notificarea (art. 294–295)

Art. 294 alin. (2) lit. b) enumeră lucrările de intervenție care se pot executa pe baza notificării, cu respectarea reglementărilor urbanistice. Printre ele:

• înlocuirea acoperișului existent, în aceeași formă sau cu reconfigurare și înălțare de maximum 0,50 m, doar dacă înălțimile la streașină și coamă rămân în limita regulamentului de urbanism;
• amenajarea mansardei în poduri existente la locuințe unifamiliale, fără modificarea volumetriei și numai dacă nu sunt necesare consolidări;
• renovarea și extinderea bucătăriei sau a băii, închiderea unitară a logiilor și balcoanelor în locuințe colective;
• remodelări de fațade fără rol structural portant;
• reabilitarea energetică unitară a anvelopei și/sau a acoperișului la clădiri de locuit individuale cu maximum 3 niveluri;
• modificări de compartimentare nestructurală și schimbarea de destinație fără lucrări de construire sau desființare;
• extinderi sau schimbări de destinație pentru grupuri sanitare sau camere tehnice de maximum 25 mp.

În zonele protejate și în zonele de protecție ale monumentelor istorice, art. 294 alin. (3) cere în plus acordul prealabil al autorității pentru cultură.

Notificarea nu înseamnă lucrare fără proiect. Art. 294 alin. (1) prevede că lucrările se realizează pe baza unui proiect elaborat de arhitecți și ingineri, fiecare în limita competențelor. Art. 295 cere ca notificarea să fie însoțită de un proiect cu conținut simplificat; textul nu numește explicit releveul. Procedura e mai scurtă, dar proiectul tot se face pe clădirea reală, deci situația existentă trebuie cunoscută.

Unde apar problemele în practică

Exemplele din lista de notificare arată unde intră riscul:

• Acoperișul înălțat cu maximum 0,50 m. Limita se verifică față de streașina și coama existente și față de înălțimea maximă din regulament. Dacă înălțimile de azi nu sunt măsurate corect, marja de 0,50 m se poate consuma pe hârtie înainte de șantier.
• Mansardarea „fără modificarea volumetriei”. Ca să demonstrezi că volumetria rămâne aceeași, trebuie să știi exact care este volumetria actuală: pante, coame, lucarne, cote.
• Reabilitarea energetică. Suprafețele reale de fațadă, golurile și grosimile influențează cantitățile, costul și calculul. Un plan vechi dă cifre pe care constructorul le contestă.
• Schimbarea de destinație. Suprafețele utile, înălțimile libere și circulațiile trebuie verificate pe clădirea reală, nu pe cea din proiectul inițial.

Ce ar trebui să conțină un releveu detaliat

Codul nu dă o listă universală, iar conținutul se stabilește în funcție de temă. Din practica noastră, pentru o intervenție o bază geometrică solidă include, după caz:

• planuri pe fiecare nivel, cu grosimi de pereți și goluri;
• secțiuni caracteristice, cu cote de nivel, înălțimi libere și grosimi de planșee;
• fațade, cu golurile, profilele și elementele decorative relevante;
• geometria acoperișului: pante, coame, streașini, lucarne;
• poziția clădirii pe parcelă și relația cu limitele de proprietate, dacă intervenția le afectează;
• abaterile vizibile: pereți ieșiți din plumb, planșee deformate, diferențe față de planurile existente.

Scanare laser 3D sau măsurători clasice?

Legea cere releveul, nu o tehnologie anume. La o locuință simplă, cu geometrie regulată, măsurătorile clasice pot fi suficiente.

Scanarea laser 3D devine utilă când clădirea e mare, neregulată, istorică sau modificată de multe ori. Norul de puncte înregistrează geometria vizibilă într-o singură campanie de teren, iar proiectantul poate reveni în el pentru cote pe care nu le-a anticipat. Din aceeași măsurătoare se extrag planuri, secțiuni, fațade și, dacă e nevoie, model 3D/BIM. Exemple: hala industrială din Iași, Școala Ion Pillat din Pitești, clădiri de patrimoniu.

Scanarea nu înlocuiește expertiza tehnică, analiza diagnostic sau decizia de proiectare. Le dă aceeași bază măsurată.

Comparația completă: scanare laser 3D vs. releveu clasic →

Intervenție sau regularizare?

Intervenția este o lucrare planificată, autorizată sau notificată înainte de execuție. Regularizarea (art. 301) privește lucrările deja executate fără autorizație sau cu nerespectarea ei. Dacă la măsurare descoperi că o parte din clădire a fost modificată fără acte, trebuie verificat dacă apare o problemă de regularizare. Am explicat procedura în articolul Autorizația de regularizare 2026–2027.

Checklist pentru arhitect, la preluarea unei intervenții

1. Stabilește procedura: autorizație de intervenție (art. 281–282) sau notificare (art. 294–295), plus acordul pentru cultură în zonele protejate.
2. Adună documentele existente: carte funciară, autorizația și proiectul inițial, dacă există.
3. Măsoară clădirea la nivelul de detaliu cerut de tema ta, înainte de soluție.
4. Compară documentat cu construit. Dacă apar diferențe, verifică dacă apare o problemă de regularizare.
5. Abia apoi proiectează, cu expertiza și analiza diagnostic pe aceeași bază geometrică.

Întrebări frecvente

Este releveul obligatoriu pentru autorizarea lucrărilor de intervenție după CATUC?

Art. 282 alin. (1) din Legea 169/2026 prevede că proiectul pentru autorizarea lucrărilor de intervenție conține aceleași piese ca proiectul pentru o clădire nouă, la care se adaugă, după caz, releveul detaliat al clădirii existente, expertiza tehnică și analiza diagnostic. Formularea „după caz” înseamnă că necesitatea se stabilește în funcție de specificul proiectului.

Ce lucrări la clădiri existente se pot face prin notificare?

Art. 294 alin. (2) lit. b) enumeră, între altele: înlocuirea acoperișului (cu înălțare de maximum 0,50 m, în limitele regulamentului de urbanism), amenajarea mansardei în poduri existente la locuințe unifamiliale fără modificarea volumetriei și fără consolidare, remodelări de fațade fără rol structural, reabilitarea energetică unitară la clădiri de locuit individuale de maximum 3 niveluri, modificări de compartimentare nestructurală și schimbarea de destinație fără lucrări de construire.

Dacă lucrarea se face prin notificare, mai este nevoie de proiect?

Da. Art. 294 alin. (1) prevede că lucrările se realizează pe baza unui proiect elaborat de arhitecți și ingineri, fiecare în limita competențelor, iar art. 295 cere ca notificarea să fie însoțită de un proiect cu conținut simplificat. Procedura este mai scurtă, dar proiectul tot pornește de la clădirea existentă.

Este obligatorie scanarea laser 3D pentru releveu?

Nu. Legea cere releveul, nu o anumită tehnologie. La o locuință simplă, măsurătorile clasice pot fi suficiente. Scanarea laser 3D este utilă la clădiri mari, neregulate, istorice sau modificate de multe ori, unde măsurarea punctuală devine lentă și greu de verificat.

Care este diferența dintre intervenție și regularizare?

Intervenția este o lucrare planificată pe o clădire existentă și se autorizează sau se notifică înainte de execuție. Regularizarea (art. 301) privește lucrările deja executate fără autorizație sau cu nerespectarea ei. În ambele cazuri, documentația pornește de la situația reală din teren.

Surse legislative

• Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, în vigoare din 25 august 2026: art. 281, 282, 294, 295, 301.

Articol publicat pe 30 septembrie 2026. Informațiile legislative sunt prezentate în scop tehnic și informativ și nu reprezintă consultanță juridică. Pentru încadrarea unui caz concret se verifică forma legislației în vigoare și cerințele autorității competente.